Los gastos de tasación en los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios corresponden al banco

Una sentencia de 27 de enero de 2021 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. El Tribunal resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor. Afecta a las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019.

Le informamos que se ha publicado una importante sentencia de 27 de enero de 2021 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. El Tribunal resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor. Es decir, afecta a las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019.

En los fundamentos jurídicos de la sentencia, el Pleno de la Sala de lo Civil, hace referencia a la Directiva 93/13 y la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde de se crea la doctrina del abusivo de la cláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, lo que conlleva su nulidad.

La sentencia deja zanjada la cuestión de los gastos hipotecarios y resuelve el caso de una hipoteca concedida por Liberbank otorgada en escritura pública de 2014. El cliente reclamó judicialmente en una demanda de juicio ordinario por nulidad de cláusulas bancarias por abusivas donde se le hacía responsable del pago de todos los gastos de formalización, es decir que  corrían de su cuenta y el juzgado de primera instancia nº 4 de Cáceres le dio la razón en 2017, en una sentencia que estimó íntegramente la demanda, y declaró la nulidad de la cláusula y condenó al banco restituir al prestatario la suma de 3.594,03 euros. El fallo fue ratificado en enero de 2018 por la Audiencia Provincial de Cáceres, pero el recurso de casación interpuesto por el banco dio lugar a que debiera de pronunciar sobre ello el Tribunal Supremo.

Con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.

¿A quién beneficia esta sentencia?

Beneficiará a los que contrataron sus hipotecas antes del 16 de junio de 2019 (en esa fecha cambió la ley que rige los contratos de las hipotecas).

La citada sentencia, también hace referencia a la Ley 5/2019 y en lo que se refiere a su ámbito de aplicación temporal, la regla general es que no se aplicará la Ley a los contratos de préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019) salvo cuando concurran las determinadas situaciones previstas en su disposición transitoria primera (relevantes son las alusiones al caso de vencimiento anticipado), lo que quiere decir, que se podrán reclamar todos los gastos tal y como ha resuelto el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 de enero de 2021, a todas las hipotecas firmadas (pagadas o no) con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cuando no se regulaba con precisión la información precontractual de protección al prestatario y garantes, base de la transparencia material de las reglas sobre información y documentación a aportar ya desde la publicidad y la obligatoria entrega de la copia del proyecto de contrato; información sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario, ni se utilizaba la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), en la que se recoge la información esencial del contrato propuesto, particularmente sobre la carga jurídica y económica que asumirá el prestatario.

¿Y si ha contratado una hipoteca recientemente?

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar:

  • Los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites.
  • El consumidor debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, así como pagar las copias de la escritura que solicite.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,


José María Quintanar Isasi

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