martes, 8 de diciembre de 2020

¿En qué debe fijarse un empresario a la hora de comprar una vivienda de obra nueva?

Estos últimos años hemos visto muchas nuevas promociones de viviendas. Grandes promotoras han sacado al mercado edificios nuevos en múltiples ciudades, prometiendo condiciones paradisíacas, realizando una labor comercial muy llamativa. ¿Qué debemos hacer si al comprar no es oro todo lo que reluce?

Puede ocurrir que grandes promotoras junto a grandes constructoras hayan puesto en el mercado varias promociones estos últimos años, haciendo ventas sobre plano. A priori, si hacemos caso del marketing inmobiliario, todo debería ser perfecto. Pero no siempre es así. ¿Cómo, contra quién y qué plazos tenemos para reclamar?

Agentes de la edificación

El concepto más importante que debemos tener en cuenta cuando recibimos viviendas de obra nueva de manos de promotora, es el de "agentes de la edificación". Son estos:

  • Promotora (responsable sí o sí)
  • Constructora
  • Director de obra
  • Director de la ejecución de obra
  • Proyectista

Hay que tener en cuenta que la promotora será siempre responsable de todo lo que se pueda reclamar. Por tanto, lo fundamental al recibir un piso de obra nueva es fijarse en los acabados, hacer fotos de todo e ir testeando el funcionamiento de los equipamientos comunes, fachadas, desagües. Aunque lo que le provoque al ser humano es entrar a disfrutar del piso comprado, conviene mantener la cabeza fría. Hay que mirar, especialmente:

  • Si aparecen grietas
  • Si los desagües están correctamente sellados y cumplen su función
  • Si aparecen humedades
  • Si la lluvia, el frío o el calor intensos obstaculizan la habitabilidad
  • Si aparecen malos olores
  • Si hay equipos de aire acondicionado, ventilación o calefacción, si estos funcionan correctamente y están bien anclados

Además de todo eso, hay que vigilar si los acabados son correctos:

  • Si las baldosas se despegan
  • Si hay errores en el pintado
  • Si los rodapiés tienen consistencia
  • Si el parqué está correctamente colocado
  • Si los marcos de las puertas se despegan o están mal colocados

Estructura / Habitabilidad / Acabado

La distinción que hacíamos anteriormente no es baladí. Los primeros elementos que hemos resaltado, en cuanto a las grietas o humedades afectan a la habitabilidad y lo segundo (baldosas, pintura, rodapiés, etc.) afectan al acabado. No hemos enumerado los problemas de estructura, que son los más graves y normalmente no suelen aparecer, pero hay que tenerlos en cuenta: son los que afectan al forjado, vigas, soportes o muros de carga.

¿Por qué es importante distinguir estos tres elementos?

Los defectos en la estructura tienen una garantía de 10 años, los elementos de habitabilidad tienen una garantía de tres años y los de acabado de un año.

Ojo: no hay que confundir garantía con plazo, distinción muy importante.

La garantía de 10 años significa que desde que se entrega el piso hasta pasados 10 años, cualquier problema de estructura aparecido durante ese periodo, deberá ser subsanado o indemnizado por los agentes de la edificación.

La garantía de 3 años significa que desde que se hace dicha entrega hasta pasados tres años, si aparece un problema de habitabilidad, los agentes de la edificación responden por él. Lo mismo sucede con el acabado: si aparece un problema de acabado durante el primer año, promotor, constructor, arquitectos y etc. deben responder por él.

No debemos confundir la garantía con el plazo. Lo fundamental es entender que desde que aparece el problema (de estructura, habitabilidad o acabado), si está dentro de garantía, tenemos dos años para reclamarlo.

Pongamos un ejemplo para clarificar el asunto: si me entregan la vivienda a 17 de noviembre de 2020, y me aparecen humedades el 17 de noviembre de 2022, como solamente han pasado dos años (de los 3 de garantía de defectos de habitabilidad), a partir del 17 de noviembre de 2022 tengo un plazo de prescripción de dos años para reclamar. Dicho plazo, además, lo puedo interrumpir a través de burofax.

A quién dirigir la reclamación

Es importante tener en cuenta que la reclamación debe realizarse mediante burofax desde el momento en que surja el defecto, a poder ser directamente al promotor, aunque no está de más mandarle un burofax tanto a la constructora como a los arquitectos que firman el proyecto.

Finalmente, decir que, si se tiene que demandar, lo importante es tener una buena pericial, que recopile los defectos, los valore y cuantifique, y dirigir la demanda contra promotor, constructor y arquitectos firmantes. Ya será el juez quien termine dirimiendo quién es responsable de arreglar los problemas acontecidos.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,


José María Quintanar Isasi

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