viernes, 13 de septiembre de 2019

Comisiones por amortización anticipada del préstamo hipotecario


La nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”), con efectos desde el pasado 16 de junio, ha introducido diversos cambios entre los cuales están los que afecta a las comisiones que puede cobrar el banco en caso de cancelación anticipada (total o parcial) del préstamo hipotecario.



Una de las cuestiones más relevantes para el deudor de su préstamo hipotecario es en qué condiciones y con qué costes puede devolver  todo o parte de ese préstamo antes de los plazos pactados.

La Ley 5/2019 introduce importantes novedades, que en términos generales mejoran la situación de los prestatarios.

Atención. La nueva normativa sobre hipotecas rebaja las comisiones máximas que puede cobrar el banco por cancelación anticipada de la hipoteca.

Reembolso anticipado y preaviso

La nueva Ley contempla el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente total o parcialmente el préstamo.

En caso de ejercitar este derecho, el prestamista está obligado a remitir al prestatario en el plazo máximo de tres días hábiles información necesaria para evaluar la opción de reembolso anticipado en papel u otro soporte duradero incluyendo como contenido mínimo la cuantificación de las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis razonables y justificables que se hayan tomado en consideración para su elaboración.

Preaviso: Las partes pueden pactar en el contrato un plazo de comunicación previa que no puede ser superior a un mes.

Atención. El prestamista está obligado a facilitar al prestatario, en el plazo máximo de tres días hábiles desde que lo solicite, información sobre las consecuencias de la amortización que solicite.

Compensación para el prestamista

Se modifica también la compensación (régimen de comisiones) para el prestamista por el reembolso anticipado, que difiere según el tipo de préstamo y que no podrá exceder de los siguientes porcentajes:

1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable o en tramos a interés variable, las partes podrán establecer una comisión para alguno de los dos siguientes supuestos excluyentes entre sí:

(a) Durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
Tras el tercer o quinto año, el banco no puede cobrarle comisión.

2. En los casos de novación del préstamo o de subrogación del acreedor, siempre que suponga la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo:

(a) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Tras los tres primeros años de vigencia del préstamo, no se podrá exigir compensación alguna.

3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en tramos a interés fijo en los que el reembolso se produzca:

(a) Durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) A partir de los diez primeros años de vigencia, no podrá exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

Límite general: La comisión no puede ser superior a la pérdida financiera que sufra el prestamista.
La pérdida financiera se calculará por disposición legal proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. En relación con este valor dispone la Ley las siguientes reglas a tener en cuenta para el cálculo:
  • El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
  • El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.
  • El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Reciban un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi

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