miércoles, 25 de marzo de 2015

La junta general de socios debe autorizar la venta de activos esenciales a otra sociedad

Desde el pasado 24 de diciembre de 2014, se modificó la Ley de Sociedades de Capital para establecer que es competencia de la junta general la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de “activos esenciales”.





Debemos saber que una vez liquidado el préstamo hipotecario falta aún por cumplimentar un último trámite, que consiste en liberar de cargas el inmueble, que no es otra cosa que, en la mayor parte de los casos, realizar la cancelación registral de la hipoteca.

En numerosas ocasiones no existe necesidad de inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y pasados 20 años el mismo Registro realiza el trámite sin ningún coste para el usuario. Pero el propietario debe saber que la hipoteca seguirá apareciendo inscrita en el Registro de la Propiedad durante todo este tiempo, limitando la posibilidad de vender la vivienda, o conseguir nuevos préstamos o créditos. Por tanto, es muy recomendable realizar la inscripción una vez el crédito hipotecario está liquidado.

Inscripción en el Registro de la cancelación de la hipoteca

Los pasos que debe realizar para la cancelación de hipoteca, pasan por solicitar al banco que en su momento nos concedió la hipoteca que proceda a preparar un “certificado de deuda cero”, y acudir al notario para entregar dicho certificado, los datos de la finca o vivienda, el importe de la hipoteca, la responsabilidad hipotecaria y pedirle que prepare la escritura de cancelación de hipoteca. Una vez confeccionada la escritura, el banco ha de enviar a la notaría a un apoderado para que la firme. Posteriormente habrá que liquidar el correspondiente impuesto a Hacienda, y una vez liquidado este, presentaremos la misma en el correspondiente Registro de la Propiedad y en un plazo máximo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos devolverá la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca.

Atención. Muchas entidades bancarias aprovechan el momento para ofrecerse a realizar toda la operación de cancelación y por ello piden una provisión de fondos para realizar todas las gestiones restantes – notaría, Hacienda y Registro de la Propiedad-. Pero dejar que la entidad bancaria realice estos trámites puede incrementar el precio de la cancelación de manera exagerada.

Comisión por la entidad bancaria

La Ley Hipotecaria establece que «las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».

En base a ello, el Banco de España ha confirmado que los bancos no deben cobrar comisión por estos conceptos. Considera que, sobre la base de dicha norma y de acuerdo con los criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría, si la declaración de cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.

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Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); resulta imprescindible para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto.

Así, la comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación registral de su hipoteca. Es por ello por lo que el Banco de España exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:

  • La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero)

  • El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.


Desde el 24 de diciembre de 2014, la junta general de socios deberá acordar y aprobar la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.


PORQUE SABER QUE TRATA CON EXPERTOS, LE DA TRANQUILIDAD

Jose María Quintanar Isasi

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